北京楼市在2025年上半年交出了一份超预期的成绩单，新房成交量同比增长近24%，二手房交易创三年新高，市场信心正稳步回升。
《中国经营报》记者了解到，随着政策环境持续优化和企业战略调整，北京房地产市场正步入新发展阶段。二手房“以价换量”策略效果显著，而新房市场则证明：只要产品足够优质，总会有买家愿意买单。
新房“量价齐升”
上半年，北京房地产市场展现出明显的回暖信号。综合数据显示，全市新房中商品住宅成交总量达18563套，同比上升23.89%；成交金额1459.95亿元，同比大幅增长29.7%。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，从影响因素来看，政策层面，去年9月30日北京市出台多项楼市政策，包括非京籍家庭在京纳税或社保年限放宽、下调个人住房贷款最低首付款比例等，显著降低了购房成本，市场逐步得到修复。另外，上半年北京新房批准上市面积同比增长超过20%，一些地段好、品质高的项目入市也是支撑新房市场平稳的重要原因。
价格方面，北京新房成交均价攀升至6.12万元/平方米，同比上涨5.11%。这一增长主要得益于朝阳、海淀等区域高端项目的集中入市，拉升了全市均价水平。
区域市场则呈现显著分化，上半年，北京有8个区域新房成交量突破1000套，合计贡献15495套成交，占全市总量的83.5%。
其中昌平区以2321套成交量蝉联区域冠军，同比增长12.23%；朝阳区以2170套跃居第二，增幅达24.14%；顺义区以2101套保持第三位。而曾经的主力区域大兴区则量价齐降，成交量1474套，同比下降超21%。
最引人注目的是海淀区的爆发式增长。受益于和樾望云、和樾玉鸣等楼盘集中入市，海淀区上半年成交2048套，同比大增421.12%。这一数字接近该区2024年全年成交量的2倍，达到2023年全年成交量的85%。
单项目业绩榜单折射出市场新特征。2025年上半年，北京涌现多个现象级楼盘。朝阳区北京宸园网签金额突破50亿元，截至6月30日，该项目累计网签金额正式突破100亿元大关。
高端项目表现尤为抢眼，建发海晏6月12日开盘，不到20天便网签40.58亿元，空降全市半年榜第6位；中海万吉玖序5月18日开盘，不到两个月即以41.58亿元业绩跻身全市TOP5。
项目之间的分化也在加剧，TOP30项目占据全市近五成的成交额，而全市335个在售项目中，不到9%的项目贡献了超40%的业绩。据悉，上半年北京共有6个楼盘销售额超40亿元，其中海淀4个，朝阳2个。区位配套较好的高品质改善楼盘表现出更好的去化效率。
中指研究院最新发布的2025年1—6月北京房地产企业销售业绩排行榜显示，北京TOP20房企商品房销售金额合计达1766.7亿元，销售面积331.7万平方米。其中，中海地产以244.6亿元销售额稳居榜首，华润置地以206.9亿元位居第二，越秀地产则以193.5亿元位列第三。这一格局延续了上半年国央企主导市场的特征，头部企业市场份额占比超过七成。
土地市场也为未来供应埋下伏笔，2025年上半年，北京累计成交22宗涉宅地块，规划建筑面积234.42万平方米，土地出让金高达1005.56亿元，同比增加37.3%。
6月单月迎来土拍小高潮，成交6宗地块，规划建面66.87万平方米，土地出让金226.31亿元，其中海淀宝山2宗地块分别由中建壹品和金隅竞得；通州副中心“巨无霸”地块由中建玖合以74.91亿元摘得。
土地市场分化特征同样明显，上半年成交的22宗地块中，仅9宗溢价成交，其余13宗均底价成交。核心区域优质地块受追捧，而部分郊区地块则面临流拍或延期出让的困境。
二手房继续“以价换量”
二手房方面，北京住建委官网显示，上半年全市二手住宅网签总量逼近9万套，定格于89500套。这一数字不仅同比大幅增长约25%，更创下了自2022年以来的三年同期成交峰值。
分月来看，市场呈现明显的“金三银四”特征：3月单月网签量冲高至19234套，成为上半年峰值。这一表现主要受学区购房需求集中释放及前期政策效应叠加推动。
值得关注的是，6月市场表现尤为亮眼，当月网签量达16838套，环比5月上升6.04%，同比微增1.01%。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，与2024年6月政策拉动的情形不同，今年6月的逆势上扬更多体现了市场自我修复与调节能力的增强。
市场监测数据显示，北京核心区域二手房源凭借教育资源与地段优势持续走俏，而石景山、大兴等区域则依靠4万元/平方米左右的均价和便捷的轨道交通，承接了超40%的核心区外溢客群。
与此同时，市场回暖的另一面，是买卖双方深度博弈下的价格现实。随着成交放量，二手房市场的挂牌房源数量相比春节前有所增加，目前整体二手房挂牌再次超16万套。
上半年，北京新房套均价格约786万元，而二手房凭借价格优势吸引刚需群体，形成双轨并行格局。
记者了解到，对于许多置换业主而言，只有接受合理甚至偏低的售价，才能加速出售进程，进而实现购置心仪改善住房的目标。价格上的适度让步，成为撬动整个置换链条的关键一环。
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